Fonctionnement
La résidence d'affaires, ou appart-hôtel, propose des appartements meublés équipés (cuisine, wifi, services hôteliers) pour des séjours de quelques nuits à plusieurs mois. La clientèle est principalement professionnelle : consultants, cadres en mobilité, salariés en formation.
- Vous achetez un appartement au sein de la résidence
- Un exploitant hôtelier gère la résidence et les réservations
- Services hôteliers : accueil, ménage, petit-déjeuner, wifi
- Séjours courts à moyens (quelques nuits à plusieurs mois)
- Clientèle principalement professionnelle (B2B)
Type de bail
Bail commercial avec un exploitant hôtelier (Adagio, Citadines, Séjours & Affaires, etc.)
Durée : 9 à 11 ans en général
- •Loyer fixe ou partiellement variable selon l'occupation
- •Exploitant assume le risque de remplissage
- •Marché lié à l'activité économique
- •Emplacements stratégiques (centres d'affaires, gares, aéroports)
- •Concurrence avec l'hôtellerie traditionnelle
Niveau de risque
La demande est liée à l'activité économique et aux déplacements professionnels. Plus sensible à la conjoncture que les résidences étudiantes ou seniors.
- Sensibilité à la conjoncture économique
- Concurrence avec hôtellerie et Airbnb pro
- Emplacement déterminant (zones d'affaires)
- Qualité et réputation de l'exploitant
Rentabilité moyenne
Les rendements peuvent être supérieurs aux autres types de résidences mais avec plus de volatilité potentielle.
- Dynamisme économique de la zone
- Qualité de l'exploitant
- Positionnement tarifaire
- Niveau d'équipement et services
Avantages
- Rendements potentiels supérieurs
- Emplacements premium (centres-villes, gares)
- Bail commercial sécurisant
- Statut LMNP avec amortissement
- Récupération de TVA possible
- Diversification du patrimoine
Limites
- Sensibilité à la conjoncture économique
- Concurrence accrue (hôtellerie, Airbnb)
- Volatilité possible des revenus
- Marché de revente de niche
Profil investisseur concerné
Le marché des résidences d'affaires en France
Les déplacements professionnels et la mobilité des cadres alimentent la demande en appart-hôtels. Les zones d'affaires (La Défense, Part-Dieu, Euroméditerranée) et les proximités de gares TGV ou aéroports sont particulièrement recherchées.
Résidence affaires vs hôtel : quelle différence pour l'investisseur ?
L'appart-hôtel offre plus d'espace et de services (cuisine équipée) que l'hôtel classique, ciblant les séjours de plusieurs nuits. Pour l'investisseur, le ticket d'entrée est plus accessible qu'un hôtel entier et le bail commercial sécurise les revenus.
Les principaux exploitants d'appart-hôtels
Les leaders incluent Adagio (Accor/Pierre & Vacances), Citadines (Ascott), Séjours & Affaires, Odalys City ou encore Appart'City. Analysez leur solidité financière et les conditions de leurs baux.
Questions fréquentes
Autres types de résidences
Avertissement : Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et pédagogique. Les rendements mentionnés sont des fourchettes observées sur le marché et ne constituent pas une garantie. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital. Consultez un conseiller avant toute décision d'investissement.