Dispositif Jeanbrun : amortir un logement neuf pour réduire votre fiscalité
Le Dispositif Jeanbrun permet d'amortir un logement collectif neuf ou en VEFA, loué nu (non meublé) en résidence principale, pour réduire votre revenu foncier imposable. Un levier puissant de structuration patrimoniale à horizon long.
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Conditions d'éligibilité
Biens éligibles
- • Logements collectifs neufs ou acquis en VEFA
- • Location nue (non meublée)
- • Résidence principale du locataire
- • Respect des plafonds de loyers et de ressources
- • Exigences énergétiques (normes RE2020 ou équivalent)
- • Permis de construire ancien ou nouveau
Non éligible
- • Location meublée (LMNP / LMP)
- • Biens acquis avant l'entrée en vigueur du dispositif
- • Maisons individuelles neuves (non citées comme éligibles)
- • Location à un membre de la famille (jusqu'au 2e rang)
- • Biens ne respectant pas les normes énergétiques
Zonage et calcul du loyer maximum
À date, le Dispositif Jeanbrun est annoncé comme applicable sur l'ensemble du territoire (pas de zonage restrictif type Pinel A/B1/B2). Les plafonds de loyers peuvent s'aligner sur un référentiel proche du type ANAH / Loc'Avantages, avec une grille attendue par décret.
Formule de calcul du loyer maximum
Loyer max = Plafond zone (€/m²) × Surface utile × Coefficient
Surface utile = Surface habitable + 50 % des annexes (max 8 m²)
Coefficient = 0,7 + (19 / Surface utile), plafonné à 1,2
Données susceptibles d'être précisées par décret d'application. Les plafonds de loyers et de ressources définitifs seront confirmés par voie réglementaire. Le cabinet suit ces évolutions en continu.
Exemple chiffré simplifié
Investissement dans un T2 collectif neuf de 250 000 €, loué nu en loyer intermédiaire.
| Poste | Montant / an |
|---|---|
| Loyers encaissés | + 7 200 € |
| Charges déductibles (gestion, assurance, taxe foncière…) | - 2 400 € |
| Intérêts d'emprunt | - 3 000 € |
| Amortissement Jeanbrun (250k × 80 % × 3,5 %) | - 7 000 € |
| Résultat foncier | - 5 200 € |
| Imputation sur revenu global (plafonné 10 700 €) | - 5 200 € |
| Gain fiscal estimé à TMI 30 % | ≈ 1 560 € + PS |
* Exemple indicatif, non contractuel. Le gain réel dépend de la situation fiscale, du financement et du bien. Simulation personnalisée sur demande.
Points d'attention
Réintégration à la revente
Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Prévoir un horizon de détention long pour bénéficier des abattements (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans).
Plafond limitant l'intérêt au-delà d'un certain prix
Avec un taux de 3,5 % et un plafond de 8 000 €/an, la base amortissable utile est plafonnée à environ 228 500 €, soit un prix d'acquisition d'environ 285 000 € (80 % amortissable). Au-delà, la part excédentaire ne produit pas de déduction supplémentaire.
Risque locatif et vacance
Comme tout investissement immobilier, le risque de vacance locative, d'impayés et de dégradation existe. Le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social) doit être en adéquation avec le marché local.
Gestion locative contraignante
Le respect continu des plafonds (loyers et ressources), du type de bail (location nue, résidence principale) et de la durée d'engagement (9 ans) nécessite un suivi rigoureux.
Pour qui est conçu le Dispositif Jeanbrun ?
Questions fréquentes sur le Dispositif Jeanbrun
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Les ambassadeurs La Finance Opérationnelle présentent le dispositif et vous orientent. Le conseil patrimonial et fiscal, lorsqu'il est nécessaire, est réalisé par le cabinet dans un cadre réglementé, avec documentation de conformité. Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil personnalisé.
Solutions complémentaires
En résumé – L'essentiel à retenir
- •Le Dispositif Jeanbrun permet l'amortissement fiscal d'un logement collectif neuf ou VEFA loué nu, avec un taux de 3,5 à 5,5 %/an selon le niveau de loyer.
- •Les plafonds annuels de déduction sont de 8 000 € (intermédiaire), 10 000 € (social) et 12 000 € (très social) par foyer fiscal.
- •L'engagement de location est de 9 ans minimum en résidence principale du locataire, sous plafonds de loyers et de ressources.
- •Le régime réel est obligatoire. Le déficit foncier éventuel est imputable sur le revenu global (10 700 €/an) et reportable 10 ans.
- •Les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente, selon les règles d'abattement classiques (22 ans IR / 30 ans PS).
La Finance Opérationnelle accompagne les investisseurs dans la structuration de projets immobiliers neufs optimisés fiscalement, avec un conseil réglementé et une documentation de conformité.
À qui s'adresse cette solution et dans quel cas est-elle pertinente ?
Foyers imposés souhaitant investir dans le neuf collectif en location nue pour réduire leur revenu imposable, avec un horizon de détention long.
Pertinent pour les contribuables recherchant un dispositif d'amortissement immobilier en location nue, en alternative au Pinel (supprimé) ou au LMNP (meublé).
Cas d'usage fréquents
Structurer un investissement locatif neuf avec amortissement fiscal et plafonds de loyers.
Réduire son revenu imposable via un mécanisme de déficit foncier adossé à l'amortissement.
Proposer le Dispositif Jeanbrun comme alternative post-Pinel dans un cadre réglementé.
Épargne
Immobilier
Protection
La Finance Opérationnelle (LaFiOps) est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine enregistré à l'ORIAS n°24001350. Nous accompagnons particuliers et professionnels dans leur stratégie patrimoniale : épargne, immobilier, fiscalité, crédit et assurance.
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Comment fonctionne le Dispositif Jeanbrun ?
Le principe est simple : vous déduisez chaque année une fraction du prix d'acquisition (hors terrain, soit environ 80 % de la valeur) de vos revenus fonciers. Le taux d'amortissement et le plafond dépendent du niveau de loyer pratiqué.
Régime fiscal applicable