Vous percevez des revenus locatifs ? La question du régime fiscal est cruciale. Entre le micro-foncier, le régime réel, le LMNP ou le LMP, les options sont nombreuses et les conséquences financières peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros par an.
Ce guide vous aide à comprendre les différences entre ces régimes, à identifier celui qui correspond à votre situation, et à bénéficier d'un accompagnement personnalisé avec notre réseau d'experts-comptables partenaires.
Les différents types de revenus immobiliers
Revenus fonciers (location nue)
Vous louez un bien vide, sans meubles. Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux options : micro-foncier ou régime réel.
- Bail classique de 3 ans minimum
- Locataires stables (familles)
- Moins de gestion au quotidien
Revenus BIC (location meublée)
Vous louez un bien équipé et meublé. Les revenus sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Statut LMNP ou LMP selon les seuils.
- Amortissement du bien possible
- Loyers généralement plus élevés
- Fiscalité souvent plus avantageuse
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC (LMNP/LMP) |
| Abattement micro | 30% | 50% |
| Amortissement | ❌ Non | ✅ Oui (réel) |
| Déficit imputable | Sur revenu global (10 700€) | Sur BIC uniquement (LMNP) |
| Comptable obligatoire | Non | Recommandé (réel) |
Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel ?
Le micro-foncier
Accessible si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000€/an. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers.
Exemple :
Loyers annuels : 12 000€
Abattement 30% : -3 600€
Base imposable : 8 400€
- Simplicité déclarative
- Aucune comptabilité
- Pas de déduction des charges réelles
Le régime réel
Vous déduisez l'intégralité de vos charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, frais de gestion, etc.
Exemple :
Loyers annuels : 12 000€
Charges réelles : -7 000€
Base imposable : 5 000€
- Déduction des intérêts d'emprunt
- Déficit foncier imputable
- Obligation de tenue comptable
💡 Règle simple pour choisir
Si vos charges réelles dépassent 30% de vos loyers, le régime réel est probablement plus avantageux. Incluez dans vos charges : intérêts d'emprunt, assurance PNO, taxe foncière, travaux d'entretien, frais de gestion, etc.
Location meublée : micro-BIC ou régime réel LMNP ?
Micro-BIC (abattement 50%)
Accessible si vos recettes sont inférieures à 77 700€/an. Abattement forfaitaire de 50% (ou 71% pour les meublés de tourisme classés).
- Très simple
- Abattement généreux
- Pas d'amortissement possible
Régime réel LMNP
Déduisez toutes les charges ET amortissez le bien immobilier et le mobilier. L'arme fiscale la plus puissante du particulier.
- Amortissement = impôt proche de 0
- Déduction de toutes les charges
- Comptable indispensable
L'amortissement : le secret du LMNP
L'amortissement comptable permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier. C'est une charge fictive : vous ne déboursez rien, mais vous réduisez votre base imposable.
Exemple concret :
Bien immobilier : 200 000€ (dont 150 000€ amortissable sur 25 ans)
Amortissement annuel : 6 000€/an
Mobilier 10 000€ sur 7 ans : 1 430€/an
Soit 7 430€ de charges déductibles sans aucun décaissement, en plus des charges réelles (intérêts, assurances, etc.).
Point de vigilance : impact sur la plus-value
En LMNP, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. En revanche, si vous passez au statut LMP (plus de 23 000€ de recettes ET recettes supérieures aux autres revenus du foyer), la plus-value professionnelle s'applique et les amortissements sont réintégrés.
Pourquoi le comptable est souvent indispensable
~500€/an
Coût moyen d'un comptable LMNP
2 000€+/an
Économies fiscales moyennes
100%
Honoraires déductibles
Quand faire appel à un expert-comptable ?
- Location meublée au régime réel (LMNP/LMP)
- Crédit immobilier en cours avec intérêts significatifs
- Travaux de rénovation importants à déduire
- Plusieurs biens locatifs à gérer
- Projet de revente et arbitrage fiscal à anticiper
Analyse fiscale personnalisée avec expert-comptable
Notre expert-comptable partenaire analyse votre situation et vous remet un rapport PDF détaillé avec recommandations personnalisées.
Rapport complet
Analyse de votre situation actuelle, simulation des différents régimes, recommandation chiffrée.
Échange avec l'expert
30 minutes d'échange téléphonique pour répondre à vos questions et affiner les préconisations.
Livraison 48h
Réception de votre analyse sous 48h ouvrées après transmission des documents.
120 € TTC
Quel régime fiscal pour vos revenus locatifs ?
Répondez à quelques questions pour obtenir une première orientation (2 minutes)